「25年で建物価値ゼロ」からの脱却
「25年程度で建物価値ゼロ」が常識だった、これまでの日本の住宅。この常識を覆そうとする動きがあるのをご存知ですか？「築年数を無視した建物評価の仕組みの導入」が行われようとしているのです。
情報を一元化し、建物を評価
建物を評価するにあたって必要な様々な情報。それらをまとめて閲覧できる「住宅データベース」が国によって整備が進められています。これまで自治体や法務局、国土交通省のウェブサイトなどをまわって収集する必要があった各種の情報が一元化され、そこに”住宅履歴情報”が組み込まれます。
この”住宅履歴情報”とは、建物評価につながる図書一式のことで、具体的には、
- 竣工（設計）図書
- リフォーム図面
- ホームインスペクション（住宅診断）リポート
などから構成されます。
住宅データベースはすでに完成していて、実証実験を経て早ければ2018年度には順次、全国で稼働することになっています。
具体的な評価方法とは
ではこのデータベースを用いて具体的にどのような評価をしたらよいのでしょう。
たとえばこのような手法が考えられます。
- 柱や骨組みなどの「主要構造」
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コンディションが一定であれば価値が変わらない「雨漏り防止部分」
→これらは具体的に劣化や損傷が見られない限りは、常に一定の価値を持ち続けると定義。 - 経年で喧嘩していくキッチンやユニットバスなどの「設備」
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床材やクロスといった「内装」
→これら経年で減価するものについては部位ごとに15~20年などの償却期間を設定。あとで修繕やリフォームなどをしていれば、その分バリューアップしたとみなす。
現在こうした実証実験的な補助事業が全国39カ所で行われています。様々な手法で建物評価を行う試行錯誤が始まっているので、導入可能な手法が見つかれば全国的に採用する可能性もあるでしょう。
「価値貯蔵機能」を持つ住宅に
そう遠くない未来の住宅市場。そこでは、図面一式がない、点検や必要に応じたメンテナンスを行っていないという建物については、相変わらず建物評価はゼロでしょう。一方で各種図面が整い、点検・メンテナンスが適切に行われている建物は築40年、50年であっても一定の価値を保ち続けるという状況が生まれるのは間違いありません。
「築年数を無視した建物評価の仕組みの導入」が進むと、住宅は「価値貯蔵機能」を持つことになります。そうなると、住宅ローンの支払い元金部分はまさに貯金をしているのと同じで、そこから生まれる資産効果、つまり資産を所有している安心感から生まれる消費効果を期待する声も大きくなっているのです。
そこで住宅を投資物件として所有される方には、適度な建物の点検と必要に応じた修繕を行い、その記録を保管しておくことを強くおすすめします。こうした労力と出費は将来、建物の価値として加算されるからです。具体的な点検個所や時期、交換時期の目安については、住宅金融支援機構のサイトにある「マイホーム維持管理ガイドライン」を参照されるとよいでしょう。
また、これから投資物件の購入を検討する方は、新築であればとりわけ建築プロセスをしっかりとチェックし、それを記録に残しておきましょう。中古であれば購入前に建物のコンディションを把握するホームインスペクションをしっかり行い、よく見極めたうえで購入するか否かの決断を！
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