ホームインスペクションのベストタイミングはいつか？

物件見学段階（申込み前）の段階では、何ら法的な権利も義務も発生しておらず、依頼者は契約をすることもしないことも自由ですから、この段階でホームインスペクションを入れるのもひとつの手。ただしこの状況では｢物件を他の方に買われてしまう可能性」があります。

物件見学をし｢買おうかな」といった段階で｢申し込み」を行います。申し込みの方法としては｢買付証明書」｢申込書」などの書類に記名・押印。同時に｢申込金｣を1万円－10万円程度支払うのが一般的です。

この段階はあいかわらず｢契約前｣であり、いまだなんらかの権利・義務とも発生していません。よって無条件で申し込みを解消することができます。申込金は当然返還されます。

※ホームインスペクションは、この段階で入れるのがベストです。なぜなら｢ホームインスペクションの結果（修繕費用など）を資金計画に組み入れることができる」｢万が一、大きな問題が見つかった場合には無条件で引き返せる」｢申し込みをしているため、原則として他の方に買われる心配がない」ためです。

該当するサービス

• 新築一戸建てホームインスペクション（住宅診断）
• 中古一戸建てホームインスペクション（住宅診断）
• 中古マンション（区分）ホームインスペクション（住宅診断）

本来はまず｢重要事項説明」をして、のちに｢不動産売買契約」という流れですが、実務上は同日に行うことがほとんど。新築マンション・新築一戸建てなどの場合には、契約者数が多いことから｢重要事項説明会｣｢契約会｣などを別の日に設け、それぞれ契約者にまとめて対応することもあります。

｢重要事項説明書」｢不動産売買契約書」に記名・押印し、手付金を支払うと、契約成立です。この瞬間から契約に基づく｢権利」と｢義務」が発生します。

｢引渡し」とはつまり｢お金と権利の交換」。お金を支払ってしまう前に、建物の仕上がりを確認しておき、不具合などが見つかれば事前に修復してから引き渡してもらう、といったことができます。

該当するサービス

• 新築一戸建て内覧会（竣工検査）立会い・同行
• 新築マンション内覧会(竣工検査) 立会い・同行

● 不動産売買契約を｢仮契約」としている場合があることに注意してください。｢仮契約」というものはありません。｢不動産売買契約」を｢仮契約」と称しているケースは主に｢仮｣といった軽い表現を用いることで、契約を促す趣旨。実際には｢契約｣つまり｢本契約｣です。

• 建物に不具合があっても、契約解除は出来ません。直して引き渡すのが原則です。
• 天災地変があっても、修復可能な場合には、修復して引渡しすのが契約の原則です。

● 手付金の額は以下のとおり

申し込み時に支払った｢申込金」はここに充当されるのが一般的です。

• 新築未完成：物件価格の5％以内（宅建業法）
• 新築完成済：物件価格の10％以内（宅建業法）

これを超えて預かる場合、宅建業者は手付金の保全措置（金融機関など）義務があります

• 中古住宅等：特に決まりはなし。10％程度が相場

● 契約後、契約解除になるケースには以下のようなパターンがあります。

• 白紙解除：｢ローンが通らない｣｢天災地変で修復不可能｣｢買い替えで自宅が売れなかった（特約ある場合）｣など
• 手付金放棄：手付解除期日まで　契約から1ヶ月位が相場
• 違約金：売買代金の20％程度が相場

● 引渡し後の｢保証」や｢アクターサービス」は、以下が一般的です。

• 新築住宅
  アフターサービス：つきが一般的。その中身は千差万別。
  保証：引渡しから１０年間　主要構造部　雨漏りを防止する部分（品格法）が原則
• 中古住宅（宅建業者売主）
  アフターサービス：ありなしも含め千差万別
  保証：引渡しから2年以上｢隠れたる瑕疵」について
• 中古住宅（個人など宅建業者以外が売主）
  瑕疵担保責任：業者が売主のような｢保証｣といった概念はありません。
  ここでは｢民法｣の原則に従い、売主・買主間の合意ということになります。
  引渡しから2－3ヶ月 ｢雨漏り」｢シロアリの害」｢給排水設備の故障」｢木部の腐食」について、が一般的。築15年－20年を超えると｢瑕疵担保免責」とすることが多いです。
• 中古住宅の場合によく使われる｢現況有姿」とは本来
  ｢図面と現況が異なる場合には、現況を優先します」という意味。
  それを｢瑕疵担保責任はありません」といった趣旨で使われるケースに注意が必要です。