物件見学＆定期点検で発覚した不具合事例
この時期、オーナーさんや大家さん・投資家さんの中には、今年度の新規物件購入などを検討されている方も多いのではないでしょうか。オーナーチェンジ物件を探される方や、所有されている収益物件のリフォームや大規模修繕を検討されている方のご相談も増えてきています。
しかし・・・
- 立地条件や価格・利回りは気に入っているのに、築年数が古いから不安・・・
- 満室なので、せめて外周りだけでも調査してほしい・・・
- リフォームや修繕費用がどれくらいかかるか不安・・・
このような不安をお持ちの方はいらっしゃいませんか？
これから収益物件を購入される方は契約の判断材料のひとつとして、リフォーム・大規模修繕に費用がどれくらいかかるかは非常に気になるところです。場合によっては利回りが変わってきます。
そこで今回はオーナーチェンジ物件を調査した際に見つけた『不具合事例』、所有されている収益物件の定期点検の際に見つけた『不具合事例』をご紹介します。
ゲリラ豪雨などの大雨に備える
雨が降っていないと解りにくいのが、敷地内の水たまりです。
上の写真は水たまりの中央に排水がありますが、ゴミなどが詰まっていて機能していない事例です。
時期によっては『梅雨』『ゲリラ豪雨』や『台風』などのまとまった『大雨』が降った場合、水たまりの範囲が拡大してしまうことも考えられます。
駐車場や駐輪場の傾斜が建物から道路に向かって斜めになっていると、雨水が道路に流れますね。もし、この傾斜が逆（建物に向かって斜め）になっていると、道路や敷地内の雨水が建物側に流れてきてしまいます。
このように駐車場などに適切な勾配がとれているか、チェックしましょう。
中古物件ならシロアリ消毒の履歴を確認
物件を見学する際に「床下点検口」がある場合は、内部に顔を入れて見渡してみましょう。
基礎の外側は比較的不具合を発見しやすいですが、床下内部など見えないところにも注意が必要です。
上の写真は契約前の住宅調査の際、床下に進入して確認したところ、基礎の立上り部分に蟻道（ぎどう）がありました。幸い木材にシロアリの被害はなかった事例です。新築時にはシロアリ消毒を行いますが、中古の収益物件を検討されている方はシロアリ消毒の履歴を売主様に確認しましょう。
点検口で発見！漏水被害
上の写真は漏水により木材が濡れ、鉄骨が錆びていた事例です。
築20年鉄骨造2階建ての1階部分に天井点検口があり内部を確認したところ、雨染み跡がありました。また周囲の鉄骨が錆びていました。原因は2階の外廊下の床と壁に隙間があり、その隙間から水が浸入し1階天井や壁に被害があった事例です。
入居者を募集する前に漏水箇所を補修し、室内も修繕しました。概ね補修費用に30万程度かかり、工事期間は5日程度要しました。
天井点検口は高い位置に設置されていることが多く、覗くことが難しいこともあります。脚立などで安全に確認できる場合は是非、覗いてみてはいかがでしょうか。
梅雨時期で雨が降っているからこそ分かる不具合もいろいろとあります。
また、これから新築・中古アパートなど収益物件を検討される方も天気のいい日だけではなく、雨の日も見学することで分かることもあります。是非、お試しください。
ご自身でチェックできないポイントについては、ホームインスペクター（住宅診断士）がしっかりチェックします！
