利回りは先々の修繕費も含めて計算しよう
収益物件を検討する際必ず目にする“利回り”。物件を比較する際の指標であり、最近は駅近・繁華街など利便性の良い物件においては、30～40％を超える割合もあるとか…。ついつい割合の高い物件に惹かれてしまいますが、これをそのまま鵜呑みにしてしまうと、予定を下回る収益でどうして？なんてことも少なくないのです。
利回りについてここでおさらい
利回りとは、簡単に言うと投資した金額に対し、返ってくる金額の割合のことを言います。 不動産投資における利回りは、物件価格に対して1年でどれほどの利益（家賃収入−費用）が得られるかを見極める指標です。広告に記載されている利回りは、一般的に“表面利回り（グロス利回り）”と呼ばれていて、購入後に建物に掛かる費用や場合によっては空室時の収入減などが見込まれていないことが多いです。これに対し、より現実に沿った指標として“ネット利回り（総合利回り・実質利回りなど）”と呼ばれる、空室率や維持管理費、税金や保険料などを見込んだ利回りを表したものがあります。収益物件比較の際は、この“ネット利回り、実質利回り”をしっかりと確認する必要があるのです。
なかなか読めない中古物件の修繕維持費
適切な利回りのみを元に判断すれば大丈夫かというとそうではありません。賃貸では建物の経年により家賃が下がる傾向や、建物の劣化や突発的な事故により修繕費が掛かることが多くあります。 収益物件を考える際は、ネット利回りを理解した上で、これら修繕費をより細かく見込んでおく必要があるのです。 新築からの投資であれば、いつ頃修繕が必要か比較的計画を立てやすいです。しかし中古の場合は、維持管理費などで定期的に積み立ての計画をしていても、既に経年劣化が生じており修繕が必要な時に積み立てが足りないなど、計画通りにならないことが多いのです。
しかし、一般の方の目でこれら修繕費を判断するのはどうしても難しい側面が多くあります。 その際は住宅診断（ホームインスペクション）等の専門家による調査を利用してみるのもよいでしょう。売買の結果に左右されない第三者という中立の立場で、客観的に建物の診断（非破壊調査、主に目視調査）を行い、経年劣化の程度や不具合など建物のコンディションをお知らせします。 ご要望によっては、いつ頃に修繕が必要か、費用は幾らぐらいかを助言することも可能なので、適切な修繕計画を立て易く、更にリスクを低減させることが可能なのです。
不動産投資をお考えの際は、利回りの比較を十分に行ったうえで物件を選択し、住宅診断を活用し、リスクの少ない不動産投資をされることをお勧めします。
