マンション投資で泣くパターンとは・・・
全国のマンションストック数は2009年末時点で562万戸。居住人口は約1,400万人と、日本人の11パーセントがマンションに居住、首都圏にいたっては3人に1人がマンション居住者です。また2011年には築30年を超えるマンションが100万戸を超えました。
ご承知のとおり、日本はこれから本格的な人口減少と少子化・高齢化社会をむかえます。一方で、マンションの高齢化も進行、マンション価値に大きな差がつく時代がやってくることになります。
わが国の住宅市場は今、大きな過渡期にあり、その変化の先を見据えたマンション選びが必要な時代になりました。
その明暗を分けるのは個別マンションごとの「管理力」。
マンションはあくまでも「共同住宅」であり、住人同士の適切な協力体制があるかどうかがポイントです。人任せ・管理会社任せの管理運営が行われるマンションと、積極的で適切な管理が行われるマンションでは、賃料や資産性はもちろん、居住者の快適性、ひいては購入したことへの満足感・納得感にまで大きな影響を与えることになります。
特に投資目的で購入した方が多いワンルームマンション、しかも遠方の投資物件オーナーさんが多いケースなどでは、ひどい管理状態のものも散見されますので十分に留意してください。
それにしても、いまだまだこの管理力が、目に見えて資産性に反映していないのですから、考えてみれば恐ろしいことです。
では「管理力」のあるマンションとは、どのような条件を指すのでしょう。ここでは大きく5つの項目をあげておきたいと思います。
「管理力」のあるマンションとは
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玄関・廊下・自転車置き場等、共用部が整理整頓されているか
共用部の整理整頓状況を見るだけで、「住民の意識」「管理会社・管理人の仕事ぶり」などを推量できます。清潔感などの第一印象は、資産性にも大きく影響します。 -
修繕履歴が整備されているか
いつ、建物のどこを、どのように修繕したかの記録です。これがないと、建物の管理状態に大きな不安が残ります。 -
修繕計画がしっかりしているか
場当たり的な修繕／対処療法的な修繕では、資産性を保てません。長期の修繕計画をもとに、予防的で適切な修繕が行なわれているかを確認したいところです。 -
所有者/居住者に問題がないか
迷惑をかける住人がいる場合、借り手がついてもすぐに出て行ってしまうなど資産性に大きく影響します。どのような人が住んでいるか、あらかじめ確認しましょう。 -
適切な管理会社と取引をしているか
管理会社いかんで、管理の質は大きく変わります。とはいえ、管理会社の良し悪しは、会社の規模や売り上げ・管理戸数によって決まるのではありません。フロントマン（管理窓口社員）と派遣される管理人のパーソナリティーにゆだねられているのが実情です。
これらの項目は、不動産仲介会社やマンション管理人、管理会社、住民や理事長にヒアリングすることで確認できます。あなたがいま所有しているマンションの「管理力」は、いかがでしょうか。また、これから買おうとしているマンションのそれは？
いずれにせよ、マンションの管理力は、人任せでは発揮されません。業務そのものは管理会社に委託するとしても、その主体はあくまでもオーナー自身であるということを肝に銘じておく必要があります。
いくら管理会社がしっかりしていても、オーナーで構成される管理組合が機能しなければ、まともなマンション管理はおぼつかないのです。先述したひどい管理状態のマンションは、管理組合総会を開いても全50戸中2戸しか出席しないなど、オーナーの無関心がそうした事態を招いているのです。
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